Inleiding

Deze paragraaf gaat in op het grondbeleid dat wij voeren. In de Nota Grondbeleid zijn kaders vastgelegd met betrekking tot actief en passief grondbeleid, verwerving van gronden, grondbeleid en grondexploitatie.

Beleid

• Nota Grondbeleid 2017-2021
• Algemene Gronduitgiftevoorwaarden gemeente Terneuzen 2016

De genoemde beleidsnota's zijn te vinden op: www.terneuzen.nl en/of www.zoek.overheid.nl.

Grondprijzen
Het grondprijsbeleid is één van de instrumenten van grondbeleid. Voor het bepalen van de marktconforme waarde bestaat een aantal methoden. De wijze van uitgifte van gronden zoals verkoop, verhuur, erfpacht of huurkoop, is niet van invloed op de methodiek voor het vaststellen van de grondwaarde. Het antwoord op de vraag welke methode gekozen wordt, is mede afhankelijk van de functies die gerealiseerd zullen worden. Onafhankelijk van de gekozen methode is het streven de opbrengsten te optimaliseren.

A. Gronden met kostprijsberekening

Overzicht van vastgestelde plannen
De resultaten in onderstaande tabel zijn gecalculeerd op basis van de vastgestelde plannen. De resultaten zijn voor aanwending van de reserve bouwgrondexploitatie. Wij lichten de huidige BIE  plannen hieronder toe.

Overzicht vastgestelde exploitatieplannen

Bedrijventerreinen

Handelspoort-Zuid (Terneuzen)
Handelspoort-Zuid heeft een netto uit te geven oppervlakte van tien hectare. Een gedeelte van de gronden waren al eigendom van de gemeente en een gedeelte is in 2015 aangekocht van een projectontwikkelaar. Het resultaat van Handelspoort-Zuid wordt in belangrijke mate bepaald door de algemene economische situatie.

Terneuzen Zuid (Terneuzen)
Het onderzoek naar de mogelijke vestiging van een Veiligheidsoefencentrum, in welke vorm dan ook, is nog niet afgerond. In 2017 zijn er diverse percelen grond verkocht. Verdere infrastructurele werken zoals aanleg van wegen en waterberging zullen vanaf 2017 opgestart worden.
De te verkopen gronden in Zuidpoort zijn geraamd vanaf 2019 nadat het werkterrein van de Provincie voor de aanleg van de verdubbeling van de Tractaatweg is opgeruimd. Bedrijfsverplaatsingen als gevolg van de aanleg van de Nieuwe Sluis kunnen mogelijk een positief effect hebben op de uitgifte van bedrijfspercelen.

Woningbouw

Othene (Terneuzen)
Wij zijn gestart met de voorbereiding van de aanleg van de aansluiting van de Laan van Othene op de N290. In 2017 is gestart met de onderhandelingen voor grondaankopen. Realisatie staat gepland voor 2018. Voor de aanleg zal afstemming plaatsvinden met de provincie, die langs de N 290 een parallelweg gaat realiseren. In het investeringsprogramma hebben wij in 2018 voor de aanleg van de zuidelijke ontsluiting van het plan op de N61 een bedrag van € 600.000 opgenomen.

Windlust (Hoek)
Er zijn in totaal nog twee vrije kavels in de verkoop. Om deze kavels onder de aandacht te brengen van potentiële kopers voeren wij nadrukkelijk acquisitie. De grondprijzen voor deze kavels zijn per 2016 verlaagd. Één kavel is momenteel in optie uitgegeven.

Buitenweg (Axel)
Met de Stichting Woongoed heeft de gemeente in 2005 een overeenkomst afgesloten voor de ontwikkeling van dit plan. Door latere uitvoering van de bodemsanering en de  marktomstandigheden van de voorbije jaren , is vertraging opgetreden in het bouwrijp maken en de uitgifte van de bouwkavels van de tweede fase van het plan. De vertraging ten opzichte van de uitgangspunten in het exploitatieplan heeft, gezien de afgesloten overeenkomst met Woongoed, voor ons geen financiële gevolgen. Voor de afronding van het exploitatieplan zijn gronden aangekocht op bedrijventerrein Drieschouwen Zuid. Deze worden verkocht aan de Provincie Zeeland. Na afronding van deze transactie wordt dit exploitatieplan afgesloten.

Vissersverkorting (Westdorpe)
Er zijn nog vier kavels beschikbaar, waaronder één woonwagen kavel. Dit laatste kavel is niet meegenomen in de exploitatieberekening. De totale oppervlakte betreft 2.030 m2

Braakmanlaan / Schoollaan / IC van der Lindestraat (Biervliet)
Uit de bouw van de brede school in Biervliet zijn een 3 tal bouwlocaties overgebleven. Dit plan betreft de locaties nabij de Brede School in Biervliet. De totale kosten van dit plan willen wij dekken uit de te verkopen grond van de vrijgekomen locaties met een oppervlakte van 6.254 m². Deze kavels staan momenteel in de verkoop.

Nieuwe Kerkstraat/Baljuwlaan (Sluiskil)
Dit plan betreft de locaties aan de nieuwe Kerkstraat, die vrij gekomen zijn na de realisatie van de brede school. De planvorming bestaat uit 7 kavels en een appartementencomplex. Het betreft een oppervlakte van 7.174 m2.

B.  Strategische gronden

Onder strategische gronden zijn opgenomen de gronden, waarvoor geen kostprijsberekeningen zijn vastgesteld. Deze staan op de balans onder materiële vaste activa. Hieronder zijn ook begrepen de gronden die wij hebben aangekocht voor mogelijke toekomstige uitbreiding ten behoeve van woningbouw, waarvoor nog geen concrete plannen bestaan. De waardering van deze strategische gronden is verkrijgingsprijs of duurzaam lagere (markt)waarde. Hiervoor geldt een overgangsregeling van vier jaar. Uiterlijk 31 december 2019 zal een toets moeten plaatsvinden op de marktwaarde van deze gronden tegen de geldende bestemming. Indien hierbij een duurzame waardevermindering wordt vastgesteld zal dit uiterlijk 31 december 2019 tot een afwaardering van deze gronden moeten leiden.

Gedurende deze periode tot 31 december 2019 brengen wij de gevolgen van de wijzigingen in de voorschriften in beeld en brengen waar nodig aanpassingen aan. De Raad zal hierover worden geïnformeerd en zo nodig besluiten nemen.
In onderstaand overzicht staan de in voorbereiding zijnde plannen door gemeente of projectontwikkelaars waarvoor geen kostprijsberekeningen zijn vastgesteld.

Strategische gronden

Masterplan Axelsedam (Terneuzen)
Het masterplan omvat de nog te realiseren onderdelen:

• Kop van de Noordstraat;
• Beurtvaartkade;
• Rand Kennedylaan oost;
• Kennedylaan west (de Hoop terreinen/Bastion);
• Schependijk schiereiland.

Kop van de Noordstraat (Terneuzen)
Momenteel is er een plan in ontwikkeling (de Kampagne) voor de realisatie van 26 appartementen, horeca en huisvesting van de bibliotheek. Er is er een plan ingediend voor het gebied ten noorden van de Vlooswijkstraat. Voor dit plan is een vergunning verleend. Voor dit gebied worden de mogelijkheden onderzocht voor de realisatie van appartementen. De reserve herinrichting Kop Noordstraat blijft gereserveerd voor nog te maken kosten.  

Beurtvaartkade (Terneuzen)
Vorig jaar is er grond aangekocht voor de ontwikkeling van een kantoorgebouw op deze locatie. De realisatie hiervan is niet doorgegaan, momenteel wordt gekeken naar een goede ruimtelijke invulling van de Beurtvaartkade die passend is binnen de uitgangspunten van dit gebied.

Rand Kennedylaan oost & Kennedylaan west (Terneuzen)
Voor het plandeel Kennedylaan (Oost en West) is op 26 mei 2015 een anterieure en een koopovereenkomst aangegaan met Kennedylaan Retailpark Terneuzen BV. voor de realisatie van winkelruimte en appartementen. In het plangebied valt tevens de reconstructie van de Kennedylaan; de kosten daarvan komen tot maximaal € 750.000 voor rekening van de gemeente, hiervoor is een krediet beschikbaar. De bouw is inmiddels gestart en realisatie wordt voorzien medio 2018.

Schependijk schiereiland.

Dit plandeel van het Masterplan nemen wij mee bij de ontwikkelingen van de realisatie van de Nieuwe Sluis.

Voormalige locatie C 1000 in (Axel)
Met de aankoop van dit terrein is de mogelijkheid ontstaan om het centrum van Axel te verbeteren. De verwervingskosten zijn geactiveerd. Dit met als uitgangspunt om de kosten terug te verdienen door grondverkoop.

Windlust II (Hoek)
In verband met de aanbevelingen van de commissie BBV zijn de gronden gewaardeerd op agrarische waarde. Deze gronden zijn oorspronkelijk aangekocht voor realisering uitbreiding woonbebouwing Hoek. Het uitgangspunt van de nota grondbeleid dat we geen actieve grondpolitiek nastreven. Er wordt daarom ingezet om deze gronden te verkopen tegen agrarische waarde.

Emmabaan (Koewacht)
De gronden worden verkocht aan Aannemersbedrijf van der Poel BV voor ontwikkeling. Gewerkt wordt aan planvorming voor de ontwikkeling van gefaseerd een 60 tal appartementen. In verband met de aanbevelingen van de commissie BBV zijn de gronden gewaardeerd op agrarische waarde.

Anna Bijnsstraat (Terneuzen)
Deze gronden zullen worden verkocht aan Aannemersbedrijf van der Poel BV. Er wordt gewerkt aan de planvorming van circa 66 appartementen. Het bestemmingsplan is behandeld in de raadsvergadering van september 2017.

Torenberg II (Zaamslag)
In verband met de aanbevelingen van de commissie BBV zijn de gronden gewaardeerd op agrarische waarde.  Deze gronden zijn oorspronkelijk aangekocht voor realisering uitbreiding woonbebouwing Zaamslag. Het uitgangspunt van de nota grondbeleid dat we geen actieve grondpolitiek nastreven. Er wordt daarom ingezet om deze gronden te verkopen tegen agrarische waarde.

De risico’s bij ontwikkeling door marktpartijen worden zoveel als mogelijk afgedekt in af te sluiten overeenkomsten. De risico’s bij de ontwikkelingen in de kern Terneuzen zijn groter dan bij andere ontwikkelingen door onder meer de hoge verwervingskosten en de milieuproblematiek die veelal voorkomt in oude stadskernen.